借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利です。
今回は、借地権の相続について考えてみたいと思います。なお、借地権は、地上権と土地賃借権の2つに分けられますが、より強い権利である地上権は利用の実例があまりないことから、ここでは、「借地権＝土地賃借権」として、ご説明します。
借地権の相続の手順
1．借地契約の確認
借地権には、旧借地法に基づく「旧借地権」、1992年8月1日施行の借地借家法に基づく「普通借地権」「定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）」があります。まずは借地契約を確認し、内容を把握しましょう。
2．遺産分割協議
遺言がなく、相続人が複数存在する場合は、誰が借地権を相続するのか、相続人全員による遺産分割協議で決めます。相続による借地権の権利移転の場合、地主の承諾は必要ありませんが、遺贈による場合は、地主の承諾や承諾料の支払いが必要となります。
3．名義変更
借地上の建物の名義変更を行います。借地上の建物が登記されていれば、借地権を第三者に対抗することができるため、借地権そのものの登記は必要ありません。ただし、既に借地権が登記されていた場合は、建物とあわせて名義変更する必要があります。
4．地主への連絡
地主へは、相続発生の段階でまず連絡しておくと良いと思います。借地権を相続する人（今後の地代を負担する人）が決まったら、改めて連絡するようにしましょう。
相続にあたり、地主とトラブルになりやすいポイント
名義変更料、更新料等の支払いを求められる
相続にあたって、地主との間に借地契約を結び直す必要はありません。被相続人が地主と締結していた契約内容はそのまま相続人に承継されるからです。従って、名義変更料や更新料等を支払う必要はありません。しかし、地主との良好な関係を築いていく観点から、請求額が少額であれば、応じておいても良いかも知れません。
地代の値上げを要求される
相続人は、被相続人が地主と締結していた契約内容をそのまま引き継ぐため、原則、地代の値上げに応じる必要はありません。ただし、土地の価格の上昇等の経済変動により、地代の水準が近隣相場と比べて「不相当」となっている場合は、「地代等増減請求権（借地借家法11条1項）」の行使により、地代が値上げされる可能性があります。
借地権と相続税
借地権は相続税の課税対象となります。普通借地権の場合、相続税評価額は「土地の価格×借地権割合」で計算されます。
土地の価格は、路線価方式または倍率方式に基づく更地としての評価額です。
借地権割合は、地域ごとに設定されており、住宅地の場合、60％～70％程度であること一般的です。これらは、国税庁のWEBサイトに掲載される「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。
定期借地権の相続税評価額については、算式が複雑ですので、税理士等の専門家への相談をおすすめします。
借地上の建物を直接利用しない場合
借地権を相続した人が借地上の建物に住む場合は問題ないのですが、借地上の建物を直接利用しない場合、何らかの対策が必要です。
相続放棄
被相続人が亡くなり、自分が相続人であることを知った時から原則3ヶ月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申述書を提出する必要があります。相続放棄をした相続人は、最初から相続人ではなかったという扱いになり、一切の財産を相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。
売却
①地主に買い取ってもらう
旧借地権、普通借地権の場合、地主は正当な事由なく更新を拒絶することができず、半永久的に土地の返還を受けられない可能性があります。
こうした状態を脱却したいと思っている地主も多いため、応じてもらえるかもしれません。建物ごと買い取ってもらえない場合、建物の解体費用は借地人の負担となります。
②借地権の第三者への売却
借地権を第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要です。承諾を得る際には、借地権価格の10%程度の承諾料を地主に支払うのが一般的です。
また、買い手が購入資金をローンで調達する場合、地主による抵当権設定の承諾が必要になります。買い手がなかなか見つからない場合、価格は低く抑えられますが、専門の買い取り業者への売却も選択肢となります。
③底地とあわせて第三者に売却
地主と協議の上、底地とあわせて第三者に売却することができれば、完全な所有権としての売却となり、より高額での売却が期待できます。
売却代金は、借地権割合に応じて分配するのがセオリーですが、円滑に話を進めるためには歩み寄りが必要なケースもあります。
賃貸
借地上の建物を賃貸するにあたっては、地主の承諾は不要です。ただし、建物の建て替えや大規模なリフォームを伴う場合は、地主の承諾が必要となります。
まとめ
借地権の相続には、借地契約の確認、地主への連絡など、通常の不動産の相続＋αの留意点があります。また、借地権は相続税の課税対象であり、相続財産としての評価には専門知識が必要です。相続人が借地上の建物を利用しない場合、相続放棄や相続後の売却などの選択肢の検討が必要です。
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